Następny wywiad z przedstawicielem deweloperów warty poczytania

 Polecam lekturę:

https://lovekrakow.pl/aktualnosci/deweloper-po-wywiadzie-o-patodeweloperce-czy-powinienem-byc-altruista-i-rozdawac-pieniadze_57128.html

Czy mieszkania drożeją przez flipperów?

 Niejednokrotnie w przestrzeni publicznej pojawiają się opinie, że mieszkania drożeją przez flipperów. Jest to oczywista bzdura, która ukazuje, że wypowiadający się nie rozumieją praw popytu i podaży. Polecam obejrzenie wywiadu, w którym kwestie te zostały wyjaśnione NAUKOWO.

Kolejny link do artykułu - fakty i mity o rynku mieszkaniowym

 Ciekawe - warto przeczytać:

Czy Warszawa może być drugim Wiedniem? Fakty i mity o mieszkaniach w Polsce

Ciekawy artykuł o rynku mieszkaniowym w Wielkiej Brytanii

 Czy my także w tym kierunku zmierzamy? polecam lekturę:

https://wydarzenia.interia.pl/raport-media-zagraniczne/news-the-economist-runela-brytyjska-drabina-mieszkaniowa-i-marzen,nId,7272842

Jaki będzie efekt kredytu na 2%

 Pierwsze efekty wprowadzenia rządowego programu kredyt na 2% już widać. Sprzedaż mieszkań w czerwcu wzrosła o 113% rok do roku. Efekt dało się zaobserwować jeszcze przed uruchomieniem programu bo ci, co planowali zmiany mieszkaniowe, a wiedzieli, że na kredyt na 2% się nie załapią - przyspieszali decyzje, zakładając, że ceny będą rosły.

No i ceny będą rosły bo przecież podaż nie jest bardzo elastyczna. Większy napływ kupujących będzie miał wpływ na ceny, nawet jeżeli deweloperzy jeszcze ich nie podnoszą. Średnie ceny rosną bowiem stale stabilnie. Rok do roku średnia cena ofertowa metra kwadratowego wzrosła około 8,3%.

Należy jednak pamiętać, że rynek nieruchomości to rynek mocno zlokalizowany. Posługiwanie się średnimi niewiele nam powie, skoro np. w takim Krakowie ceny wzrosły rok do roku o ponad 17%. Dużo zależy od lokalizacji i struktury nieruchomości w danym mieście i okolicy.

Analitycy rynku obserwują, że pula dostępnych na rynku ofert maleje. Więcej mieszkań się sprzedaje niż wprowadza na rynek. Pamiętajmy, że mówimy o okresie kiedy kredyt na 2% jeszcze na dobrą sprawę nie ruszył...

Ciekawy wywiad z prezesem związku deweloperów

 Polecam lekturę bo rozsądnie mówi i zgadzam się z wieloma zawartymi w tym wywiadzie opiniami.

Podam trzy cytaty:

"Jako przykład przeciwko modelowi najmu podaje się Berlin, w którym rynek rzekomo opanowały fundusze inwestycyjne i wywindowały ceny. Tylko nikt nie pisze o tym, że wynajęcie mieszkania w Berlinie jest obecnie nadal tańsze niż w Warszawie, mimo że Niemcy zarabiają cztery razy więcej niż Polacy. I mówimy o nominalnych kwotach najmu, nie relacji ceny najmu do dochodu. W Berlinie jest też taniej niż we Frankfurcie czy Monachium. Mieszkańców niemieckiej stolicy bulwersuje nie bezwzględna wielkość czynszu tylko tempo wzrostu opłat. Te zaś rosną nie przez pazerność funduszy inwestycyjnych a dlatego, że mieszkań po prostu brakuje. To jest clou problemu."

"Tymczasem w ciągu ostatnich 10 lat jako branża oddaliśmy milion mieszkań. Cały segment budownictwa wspomaganego, na który składają się TBS-y i SIM-y (Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe), mieszkania komunalne, zakładowe i socjalne wyprodukował ich zaledwie 30 tys. 97 proc. procent mieszkań budowanych na sprzedaż lub wynajem to prywatny sektor deweloperski."

"Jeśli narzuci się teraz minimalną powierzchnię lokali użytkowych, zjawisko dzielenia mieszkań tylko się pogłębi, bo taka jest potrzeba rynku. To nie jest tak, że 20-metrowy lokal idealnie spełnia potrzeby mieszkaniowe Polaków, po prostu nie stać ich na większe mieszkania. Mogą więc albo wynająć mikrokawalerkę, albo pokój w mieszkaniu wieloosobowym. Uważam, że wybór powinien pozostać po stronie klienta."

Polecam lekturę: https://businessinsider.com.pl/biznes/prezes-zwiazku-deweloperow-trwa-na-nas-nagonka-nie-my-odpowiadamy-za-patologie-rynku/b0n4gx2

Projekt ustawy o ograniczeniach w nabywaniu lokali zbiera negatywne opinie

Ledwo wypłynęła na światło dzienne sprawa projektowanej ustawy o ograniczeniach w nabywaniu nieruchomości, o której napisałem przed paroma dniami, a już projekt zaliczył zdecydowaną krytykę.

Polski Związek Firm Deweloperskich wypunktował, że fundusze nabywające nieruchomości, robią to przede wszystkim po to, aby je wynajmować i cały koncept rządu oparty jest na fałszywych założeniach. Pojawiły się też głosy, że wprowadzenie przepisów w proponowanym kształcie zamrozi handel mieszkaniami w ogóle, a wszystko przez ryzyko, że mogłoby dojśc do unieważnienia transakcji jeśli byłaby dokonana z podmiotem/osobą, która przekroczyła ustawowy limit liczby lokali.

Ja, jak już wcześniej pisałem, uważam cały pomysł za idiotyczny i błędny, a argumenty przywołane przez PZFD tylko potwierdzają moje przemyślenia. Ten projekt jest zły praktycznie w każdym aspekcie, począwszy od przesłanek przez realizację, z gruntu błędnego pomysłu.

Dziwi mnie tylko, że Robert Kuliga, prezes Stowarzyszenia Mieszkanicznik wypowiada się o tym projekcie tak łagodnie. "Jeżeli proponowane przepisy wejdą w życie w obecnej formule, którą znamy z mediów, będzie to przysłowiowe wylanie dziecka z kąpielą" - cóż to mało powiedziane, to zamach na próbę budowy kapitało przeciętnych Polaków i próba uczynienia z nich niewolników. Absolutnie się z panem Kuligą nie zgadzam, że wprowadzenie ograniczeń fla funduszy ma sens. On Sam sobie przeczy bo przyznaje przecież, że fundusze to zaledwie kilka tysięcy mieszkań w Polsce. A chodzi o to żeby ten sektor rozwinąć i ucywilizować. Pozwólmy wszystkim (Polakom też) inwestować w Polsce w nieruchomości, REITY czy indywidualnie. Niech umowy najmu się cywilizują i ten rynek się rozwija. Zgadzam się natomiast, że "jeżeli rząd będzie dalej forsował ograniczenia w nabywaniu mieszkań dla indywidualnych nabywców, to będzie kolejny krok do dokręcania śruby zaradnym Polakom".

Przyszła mi do głowy jeszcze jedna myśl. Co na ten pomysł PFR Nieruchomości, który zarządza Funduszem Mieszkań na Wynajem? Przecież to był pomysł rządu. Teraz na swojej stronie chwali się, że "FSMnW jest największym inwestorem instytucjonalnym na tynku najmu mieszkań w Polsce. Posiada obecnie ponad 2 tysiące mieszkań." To w kogo jest kierowany ten projekt rządowy? Kogo ma zablokować? Konkurencję dla PFR? Bo oni dostaną "licencję" od ministra na nabywanie hurtowe, a inni nie? Ileż tu miejsca dla łapówek i intratnych stołków po zakończonej karierze w ministerstwie, ojojoj...

Co ciekawe wiceminister Olga Semeniuk-Patkowska zaczęła jakby łagodzić i wycofywać się rakiem z tego projektu, mówiąc, że zwykłych obywateli on ma nie blokować, ale tylko fundusze inwestycyjne, etc. Albo był to balon próbny, albo idiotycznie nieprzemyślany projekt, który nie był z nikim konsultowany. Spodziewam się, że z branży i z własnego podwórka (PFR) też przyjdzie za chwilę dalsza fala krytyki...

Czym się zajmują pośrednicy nieruchomości?

 No właśnie bardzo chciałbym wiedzieć czym się zajmują bo moje ostatnie doświadczenia z pośrednikami wskazują, że chyba niczym... Otóż przez ostatnie miesiące szukam pewnego typu nieruchomości do kupienia. Miałem okazję przeglądać ogłoszenia i kontaktować się z paroma pośrednikami. Moje obserwacje są takie, że chyba niespecjalnie garną się do pracy. Oto jakie miałem doświadczenia:

1. Skopiowane ogłoszenia - pośrednicy podkradają ogłoszenia innym, kiedy dzwonię z zapytaniem czy aktualne, albo o jakieś szczegóły to nic nie wiedzą, ogłoszenie jest ewidentnie skopiowane, nawet błędy te same
2. Nieaktualne ogłoszenia - miesiącami wiszą na ich stronach nieaktualne ogłoszenia, wiem że miesiącami bo widzę ile wiszą od kiedy mi powiedzieli, że nieaktualne...
3. Zero follow up po wysłaniu ofert - byłem na targach, przesłali mi oferty, potem zero kontaktu, zero telefonu i zapytania czy coś mnie interesuje - czyżby tak dużo klientów mają?
4. Nie umieją liczyć powierzchni - w trzech miejscach ogłoszenia powierzchnia tej samej nieruchomości wpisana jest inna, nic się nie zgadza z opisem ani z rzutami, na pytanie telefoniczne coś bełkocą ale nie umieją nic konkretnie wyjaśnić,
5. Nie nie wiedzą - generalnie na jakiekolwiek pytania szczegółowe dotyczące nieruchomości nie umieją odpowiedzieć, mówią że się dowiedzą i oddzwonią...
6. Nie oddzwaniają - generalnie żaden pośrednik, do którego dzwoniłem z pytaniem o konkretne ogłoszenie i obiecał, że oddzwoni to nie oddzwonił...

Nie rozumiem tego. To nie jest jednostkowy przypadek, tylko szereg wielu prób wydobycia jakiejś wiedzy od pośredników. Czyżby mieli tak dużo klientów, że zupełnie nie zależy im, żeby komuś coś sprzedać, zainteresować go czy zaproponować? Z czego zatem żyją? Bo jeżeli miałbym zapłacić 6% prowizji tylko za pokazanie mieszkania z ukradzionego ogłoszenia to ja dziękuję za takie pasożytnictwo. Może Wasze doświadczenia z pośrednikami są podobne albo lepsze? Zapraszam do komentowania, bardzo jestem ciekaw...

Rynek mieszkaniowy w 2018 roku

Czytam sobie raport o rynku mieszkaniowym przygotowany przez firmę Emmerson Evaluation i generalnie ich spostrzeżenia pokrywają się z moimi. Ceny mieszkań w 2018 roku wzorsły, przy czym znacznie bardziej wzrosły one na rynku pierwotnym niż wtórnym. Cytując Emersona "W Warszawie po raz pierwszy w 6-letniej historii raportów Evaluer Index mediana ceny m kw. na rynku pierwotnym przekroczyła 9 tysięcy zł, w Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu i Gdańsku – 7 tysięcy zł.".

To jest zjawisko, które ja też obserwuję. nawet absurdalne lokalizacje, z kiepskim dojazdem na obrzeżach mają ceny za metr takie, że na rynku wtórnym w tej samej cenie można kupić coś znacznie lepszego. Wydaje mi się, że stoi za tym popyt inwestycyjny, który pozwala deweloperom windować ceny. Emerson zauważa, że oczywiście był wzrost kosztów wykonawstwa i robocizny, ale mieszkania deweloperzy sprzedawali już na etapie dziury w ziemi. Wzrost cen wykorzystywali zatem do zwiększania swojej marży.

Obserwuję w swojej okolicy, że od końca 2 kwartału 2018 roku uruchomiło się kilka znacznych inwestycji. także analitycy Emmersona zauważają wzrost aktywności deweloperów. Można się spodziewać, że to wysokie tempo sprzedaży trochę spowolni.

Wynika to też trochę z tego, że wzrost cen powoduje, że inwestycjyjnie przestaje się opłacać kupować mieszkanie na wynajem od dewelopera. Oczywiście nie mówię tu o rynkowych okazjach, ale ceny na rynku pierwotnym zabijają wszelkie kalkulacje rentowności najmu.

Analitycy Emmersona prognozują, że w 2019 dynamika wzrostu cen będzie stopniowo wyhamowywać. Dochodzą już bowiem do granicy wyznaczanej siłą nabywczą.

Inflacja, lokaty i nieruchomości - maj 2019

Informacja dzisiejszego dnia to tak na prawdę nic nowego. od wielu miesięcy wszyscy odczuwamy drożyznę. Patrząc na ceny na stacjach paliw przecieramy oczy ze zdumienia, jadąc wymienić opony odczuwamy wzrost kosztów usługi rzędu 20%! (doświadczyłem). Kiedy czytamy komunikaty GUS też przecieramy oczy ze zdumienia, że inflacja wynosi TYLKO 2,2% No właśnie, nie przestanie mnie to zdumiewać w jaki sposób można tak policzyć wzrost ceny, który wszyscy odczuwamy znacznie bardziej. Choć nawet według tej metodologii, którą posługuje się Główny urząd statystyczny jest to największy wzrost miesiąc do miesiąca od 2011 roku. Nawet analitycy są zdziwieni.

Na tym tle oferta lokat bankowych nie pozwala nie tracić w ujęciu realnym. Nie będę tak jak to zwykle co miesiąc rozdrabniał się na poszczególne oferty lokat w różnych bankach. Napiszę tym razem bardziej ogólnie bo chcę naświetlić pewien kontekst. Rzecz jest w tym, że najlepiej oprocentowane lokaty to tylko te promocyjne, które co więcej mają ograniczenie kwotowe. Na takich lokatach faktycznie dostaniemy te 4% ale tylko zakładając konto, albo będąc nowym klientem. Możemy w ten sposób zdeponować w banku do 20 tyś zł. Wyjątkiem są lokaty w Idea banku, które dają 3,5% także dla obecnych klientów od 20tyś w górę (do miliona) - wygląda na to, że Idea bank wobec publikacji kiepskich wyników stara się zatrzymać ewentualny odpływ depozytów.

Ze wszystkich pozostałych banków bez promocji to poza Idea Bankiem  maksymalnie dostaniemy 2,3% w Aliorze i Toyota Banku na depozytach dwuletnich. 

W tym kontekście nie dziwi trwający od miesięcy boom na rynku nieruchomości, które w niektórych miastach zaczęły osiągać już absurdalne ceny. Cóż bowiem mają zrobić posiadacze większej gotówki jak nie rozważyć ulokowanie ich w mieszkanie, na którym z wynajmu można uciągnąć 6%, a jak się nie uda i uzyska się zwrot rzędu 4-5% netto to będzie i tak więcej niż na lokacie?

Czy wyszukiwarki numerów ksiąg wieczystych stracą rację bytu?

Kiedyś kiedyś na blogu przegląd Finansowy recenzowałem stronę na której można było wyszukać numer księgi wieczystej na podstawie adresu nieruchomości. Rzecz dla mnie fundamentalna bo jako, że księgi wieczyste są jawne to niezrozumiałym jest utrudnianie dostępu do numeru księgi, który umożliwiałby sprawdzenie w (dostępnej z resztą za darmo publicznie) przeglądarce na stronie Ministerstwa treści księgi. Jawność obrotu nieruchomościami opiera się na tym fundamencie.

Okazuje się jednak, że od wielu lat utrwaliła się w naszym kraju (podsycana przez legislaturę) paranoja na gruncie danych osobowych. Znikające spisy lokatorów zapoczątkowały problem z którym borykali się ścigający nieuczciwych dłużników wierzyciele czy zainteresowani zakupem nieruchomości potencjalni kupcy. PODGiKi traktowały numer księgi jak najtajniejszą tajność, wiedzę tajemną dostępną tylko wybrańcom. Tym bardziej chętnie, że łechtało to ich urzędniczą próżność.

Wtórowały im grona specjalistów od nieruchomości różnych maści (zwykle byli to rzeczoznawcy majątkowi) pochwalających te praktyki i wytykających jako najgorsze zbrodnie ujawnienie komukolwiek (poza nimi samymi) danych o księdze wieczystej nieruchomości. Trudno się dziwić bo rzeczoznawcy majątkowi mieli w tym swój ukryty cel - obronę swojej zawodowej pozycji i monopolu na dostęp do danych. Straszono prokuratorami, bezprawnością i takie tam różne hasła każdemu, kto ujawnia dane księgi wieczystej zainteresowanej stronie.

A tu nagle klops. mamy wyrok Wojewódzkiego Sądu Apelacyjnego w Poznaniu (sygn. akt II SA/Po 1165/17) w którym to sąd zbadał odwołanie obywatela, który potrzebował dostępu do akt księgi wieczystej. Obywatel danych o numerze księgi nie dostał w PODGiKu, a decyzję PODGiK podtrzymał WINGiK. Sąd sprowadził jednak urzędników na ziemię stwierdzając, że gdy wnioskodawca żąda podania numeru księgi dla konkretnej wskazanej nieruchomości to nie musi wykazywać interesu prawnego! 

Jak stoi w wyroku:

„Warunkiem skuteczności wniosku o wskazanie numeru księgi wieczystej nieruchomości jest jednak konkretne określenie tej nieruchomości przez wskazanie numeru działki lub adresu”

Sąd jednak poszedł dalej:

“Zgodnie z art. 20 ust. 1 P.g.k. ewidencja gruntów i budynków obejmuje informacje dotyczące między innymi gruntów – ich położenia, granic, powierzchni, rodzajów użytków gruntowych oraz ich klas bonitacyjnych, oznaczenia ksiąg wieczystych lub zbiorów dokumentów, jeżeli zostały założone dla nieruchomości, w skład której wchodzą grunty. Stosownie do art. 24 ust. 2 P.g.k. informacje zawarte w operacie ewidencyjnym są jawne. Są zatem powszechnie dostępne. Z kolei zgodnie z art. 20 ust. 4 P.g.k., każdy, z zastrzeżeniem ust. 5, może żądać udostępnienia informacji zawartych w operacie ewidencyjnym.”

“Wbrew ocenie Sądu numer księgi wieczystej stanowi przedmiotowy element opisu nieruchomości zawarty w ewidencji gruntów i budynków, podlegający ujawnieniu na wniosek w trybie art. 24 ust. 2 P.g.k., bez potrzeby wykazywania przez wnioskodawcę interesu prawnego. Wskazuje na to samo brzmienie art. 20 ust. 1 P.g.k., zgodnie z którym oznaczenie ksiąg wieczystych lub zbioru dokumentów, jeżeli zostały założone dla nieruchomości, w skład której wchodzą grunty, stanowi jedną z informacji dotyczących gruntu. Warunkiem skuteczności wniosku o wskazanie numeru księgi wieczystej nieruchomości jest jednak konkretne określenie tej nieruchomości przez wskazanie numeru działki lub adresu.”

Jednym słowem Sąd stwierdził, że urząd nie może nie udostępnić numeru księgi wieczystej obywatelowi, który wskazuje konkretną nieruchomość. Ten numer nie podlega bowiem wymogowi wykazywania interesu prawnego.

No i co teraz? Ciekawy jestem czy urzędy dalej będą miały swoją interpretację prawa, czy też ugną się pod głosem rozsądku/sądu. Rzecz ma się także w tym, że na rynku istnieje sporo komercyjnych wyszukiwarek, które za kilkadziesiąt złotych pozwalają na wyszukanie numeru KW. Sam kiedyś korzystałem i opisywałem jedną z nich. Teraz, ich biznes jest zagrożony bo sokoro urząd może i powinien ten numer udostępnić za darmo to po co płacić za to komercyjnemu podmiotowi? 

Sprawdzanie nieruchomości przed zakupem

Postanowiłem wypisać sobie z różnych źródeł podawanych w internecie porady co należy sprawdzić przed zakupem nieruchomości. Może się to komuś przyda. Zaczynamy:

• Plan zagospodarowania przestrzennego = dowiemy się dzięki niemu czy interesująca nas działka ma charakter budowlany, czy np. wymaga odrolnienia, czy jest terenem przeznaczonym przykładowo pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, wielorodzinną etc.
• Wydane dla danej nieruchomości decyzje o warunkach zabudowy - treść decyzji o warunkach zabudowy jest wiążąca dla organu przy wydawaniu pozwolenia na budowę. Oznacza to, że proponowany projekt budowlany, który jest zgodny z warunkami zabudowy, nie może zostać przez urząd odrzucony 
•  księga wieczysta - tam znajdziemy wszystkie sprawy związane z własnością i z prawami i obciążeniami danej nieruchomości (tu znajdziecie opis gdzie zdobyć numer księgi wieczystej) dzięki sprawdzeniu księgi dowiemy się czy na gruncie nie ustanowiono służebności przejazdu lub przechodu, oraz czy osoba sprzedająca jest zapisana jako jedyny właściciel, czy może na nieruchomości ustanowiona została współwłasność lub wieczyste użytkowanie.
• wypis/wyrys z ewidencji gruntów i budynków - dowiemy się jaką dokładnie powierzchnię ma nieruchomość, czy też jakiej klasy jest jej gleba
• właściciele - czy mieszkanie nie jest przedmiotem współwłasności, a jeżeli tak, to czy pozostali współwłaściciele wyrazili zgodę na sprzedaż mieszkania. 
• Zaświadczenie o stanie zameldowania w lokalu
• można zażądać przedstawienia lub dla większej pewności dołączenia w postaci załącznika do umowy zaświadczenia w tym przedmiocie, wystawionego przez spółdzielnię lub wspólnotę mieszkaniową (np. z tytułu opłacenia czynszu), urząd gminy (np. z tytułu niezalegania z podatkami od nieruchomości), czy zakład energetyczny ( z tytułu niezalegania z opłatami za energię elektryczną)

Inwestowanie w nieruchomości na wynajem

Pisałem w ubiegłym tygodniu o sposobach lokowania oszczędności i wspomniałem, ze kwestii nieruchomości nie uważam sensu stricte za lokatę. Nieruchomości to jest inwestycja, bo mamy tu pewne ryzyka. 

Jest wiele sposobów inwestowania na rynku nieruchomości, chciałem jednak podzielić się swoimi przemyśleniami co do inwestowania w mieszkania na wynajem. 

Wydaje mi się, że pod względem ryzyka, to jest to znacznie bezpieczniejsza forma inwestycji niż np. inwestycja w nieruchomości komercyjne. Takie komercyjne np. lokale użytkowe są znacznie bardziej podatne na wahania koniunktury. Owszem, można na nich osiągnąć wyższe stopy zwrotu, ale jest to w zamian za wyższe ryzyko. Po prostu jeśli nastąpi dekoniunktura, to firmy zaczną rezygnować z najmu powierzchni handlowych czy biurowych albo magazynowych. Może się okazać, że wynajęcie takiej nieruchomości będzie trudne.

Nieruchomość na wynajem mieszkaniowy nie jest obarczona aż takim ryzykiem, ale to też będzie zależeć od segmentu. Wydaje mi się, że nieruchomości "premium" czyli takie np. apartamenty, będą w przypadku kryzysu wynajmować się gorzej. Ludzie będą po prostu szukali czegoś o niższym koszcie. Podobnie będzie z apartamentami wakacyjnymi. 

Najpewniejsze wydaje mi się wynajmowanie mieszkań na standardowym poziomie i cenowym i jakościowym. Tutaj jest zawsze ryzyko związane z najemcą, ale na to są sposoby jak się przed tym zabezpieczyć. Nie chcę się tu rozpisywać bo ta wiedza jest w wielu miejscach w sieci, które to miejsca są dedykowane pod tematykę inwestowania w mieszkania na wynajem. Powiem tylko, że sensownie skonstruowana umowa i odpowiednie podejście do najemcy, zazwyczaj działa. Przynajmniej takie są relacje ludzi, którzy "w tym siedzą".

No właśnie, ciekaw jestem, czy ktoś z pośród Was zajmuje się tą dziedziną i mógłby coś więcej na ten temat napisać? Ciekaw jestem Waszych opinii.

W kontekście nieruchomości czasem pojawia się wiele pytań związanych ze sprawdzeniem takiego czy innego mieszkania, lokalu czy działku. Ludzie pytają mnie np. gdzie sprawdzić numer księgi wieczystej - odpowiadam są na to sposoby, o których pisałem na moim drugim blogu. Chętni na pewno znajdą odpowiednią stronę.

Jak znaleźć numer KW?

Jakiś czas temu napisałem recenzję serwisu, dzięki któremu można znaleźć księgę wieczystą nieruchomości mając tylko adres albo numer działki. Taka funkcja okazuje się przydatna dla bardzo wielu ludzi i sporo z nich skorzystało z tej wyszukiwarki z korzyścią dla siebie. Gdyby ktoś z Was lub Waszych znajomych potrzebował kiedyś z tego skorzystać podajcie mu ten link:

http://www.przeglad-finansowy.pl/2015/02/jak-znalezc-numer-ksiegi-wieczystej.html

Zakup mieszkania na rynku wtórnym - jak sprawdzić nieruchomość, jej obciążenia i hipotekę?

Kupując mieszkanie na rynku wtórnym należy dokładnie przeanalizować stan prawny nieruchomości. Ze szczególną uwagą należy sprawdzić, czy mieszkanie nie jest przedmiotem zabezpieczenia kredytu albo czy też nie są do księgi wieczystej wpisane jakieś inne obciążenia np. hipoteki przymusowe.

W takim przypadku oczywiście zakup takiej nieruchomości także jest możliwy, należy jednak zadbać z prawnikiem o odpowiednie przygotowanie takiej transakcji aby nie kupić mieszkania czy też działki obciążonej długiem. Zazwyczaj w takim przypadku płatność za nieruchomość dokonywana jest na rachunek banku kredytującego a dopiero on rozlicza się ze sprzedawcą. Każdorazowo jednak trzeba taką transakcję zaplanować indywidualnie w zależności od tego jakie obciążenia są na nieruchomości.

Niezależnie od sposobu przeprowadzenia docelowej transakcji, zawczasu należy więc stan prawny nieruchomości sprawdzić. Nie ma przy tym innego lepszego sposobu, niże przeanalizowanie treści Księgi Wieczystej takiej nieruchomości. Z treści KW możemy uzyskać także informacje o historii nieruchomości, zmieniających się właścicielach, informacje o obciążeniach (takich jak kredyty hipoteczne, których zabezpieczeniem jest nieruchomość), no i w końcu kto jest obecnym właścicielem nieruchomości.

Księga wieczysta jest to dokumentacja opisująca stan prawny nieruchomości i wszystkie ciążące na niej obciążenia a także sprawy związane z własnością. Przechowuje ją sąd rejonowy w wydziale ksiąg wieczystych, jednak jej elektroniczna forma jest dostępna przez internet. Znając numer księgi wieczystej bez problemu będziemy mogli zajrzeć do niej i przeglądnąć jej treść.

Wpisy o obciążeniach znajdziemy w dziale IV "Hipoteka". Każde zabezpieczenie jest dokładnie opisane pod kątem rodzaju, kwoty, wierzyciela oraz informacji dodatkowych. Warto także sprawdzić dział III "Prawa, roszczenia i ograniczenia" - gdzie znajdziemy informacje o zapisach typu: umowa dożywocia, ostrzeżenia niezgodności z stanu prawnego ze stanem faktycznym lub ujawnionym w księdze wieczystej, roszczenia, ostrzeżenia o prowadzonej egzekucji.

Jeżeli nie mamy numeru księgi wieczystej - odsyłam do wpisu na temat tego w jaki sposób można wyszukać numer KW online. Chociaż w zasadzie nie powinno nam to być potrzebne z tego prostego względu, że numer taki i dane księgi powinniśmy otrzymać od sprzedającego (chyba, że ma coś do ukrycia ale to byłoby średnio poważne zachowanie skoro i tak można to wszystko ustalić).

W przypadku kiedy nieruchomość nie ma księgi (np. mieszkanie spółdzielcze) - wtedy należy przeprowadzić sprawdzenie w administracji spółdzielni. Koniecznie należy także domagać się od dotychczasowego właściciela informacji o zameldowanych w nieruchomości osobach czy uregulowanych opłatach za media.

Jeżeli sprzedający prowadzi działalność gospodarczą warto domagać się także aby przedstawił nam zaświadczenie o baraku zaległości względem urzędu skarbowego i ZUS. Instytucje te są uprawnione do dochodzenia (chyba przez 5 lat) swoich roszczeń także od nabywcy nieruchomości kupionych od zadłużonego przedsiębiorcy.

W samej zaś umowie kupna sprzedaży warto zawrzeć zapisy, w których dotychczasowy właściciel oświadcza, że nieruchomość nie jest zadłużona - to tak na wypadek, gdyby jednak była (taki zapis pozwoli nam później dochodzić ewentualnych odszkodowań).

Na koniec warto wspomnieć, że nikt nie zdejmie za nas odpowiedzialności za weryfikację wszystkich tych informacji. teoretycznie powinien w tym pomóc nam notariusz czy pośrednik, ale w praktyce jeśli tego nie zrobią albo zrobią nierzetelnie to nie poniosą w zasadzie żadnej odpowiedzialności.

Znalezienie numeru księgi wieczystej online po adresie lub numerze działki - wyszukiwarka

Księgi wieczyste są użytecznym narzędziem, niezbędnym dla zapewnienia bezpieczeństwa obrotu na rynku nieruchomości. Są one także rejestrem, w którym znajdują się wszelkie informacje związane z obciążeniami hipotecznymi czy ograniczeniami prawnymi którym podlegają nieruchomości (mieszkania, domy, działki  i prawa np spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu). Sposób funkcjonowania Ksiąg Wieczystych reguluje ustawa z dnia 6 lipca 1982r. o księgach wieczystych i hipotece, która stanowi, że KW są jawnym rejestrem prowadzonym od 2003 roku w systemie informatycznym.

>>Aby skorzystać z wyszukiwarki numerów ksiąg wieczystych, o której piszę w artykule
kliknij ten link.<<

Aby móc przeglądnąć księgę wieczystą online można skorzystać z witryny Ministerstwa Sprawiedliwości na której znajduje się przeglądarka ksiąg wieczystych. każdy kto posiada numer księgi wieczystej może skorzystać z tego narzędzia.

Numer księgi wieczystej jest przypisany jednoznacznie i indywidualnie do każdej księgi, składa się z kodu wydziału ksiąg wieczystych w sądzie (każdy sąd ma swój cztero-znakowy kod) i numeru oraz cyfry kontrolnej.

Niestety dostępna na stronie Ministerstwa przeglądarka nie pozwala na wyszukiwanie. Jest możliwe przeglądnięcie KW tylko pod warunkiem, że znamy jej numer. Aby rozwiązać ten problem powstały zewnętrzne strony internetowe zupełnie niezależne od Ministerstwa Sprawiedliwości. Działają one na zasadzie takiej, że pozwalają na wyszukanie numeru KW online na podstawie adresu lub wyszukanie numeru księgi na podstawie numeru działki. W bazach znajdujących się na takich zewnętrznych stronach nie ma danych osobowych, nie ma więc możliwości znalezienia numeru KW w powiązaniu z nazwiskiem. Jest to po prostu dopasowywanie numerków budynków czy działek do numerów KW.

Miałem okazję skorzystać z jednej z takich wyszukiwarek dostępnej pod adresem znajdzksiege.pl i opisałem ją już kiedyś na moim drugim blogu. Wyszukiwarka działa i mogę to potwierdzić zarówno z mojego doświadczenia własnego jak i też z mojej wiedzy o innych osobach, które z niej korzystały i korzystają. Oczywiście mogą się zdarzać sytuacje, że wyszukanie nie da pożądanych efektów, podobnie jak mogą się także zdarzyć sytuacje, że w rejestrze będą błędy. W takich przypadkach zwykle nie ma problemu z odzyskaniem opłaty za wyszukanie numeru księgi. Z resztą, sama opłata nie jest wygórowana i wynosi około 29 złotych. Przy zakupach "hurtowych" większych liczb wyszukań możliwe są zniżki. 

>>Aby skorzystać z wyszukiwarki numerów ksiąg wieczystych, o której piszę w artykule
kliknij ten link.<<

Sam serwis wygląda i działa w ten sposób, ze zakłada się w nim konto, podając adres e-mail. Nie jest wymagane podawanie jakichkolwiek danych osobowych. Przed uiszczeniem opłaty można zweryfikować czy w ogóle numer księgi wieczystej jest w bazie. Jeżeli tak to po dokonaniu opłaty (niestety nie da się kartą, ale można tzw. szybkim przelewem) wyszukiwarka ujawni nam szukany numer kw.

Dlaczego sprawdzenie księgi wieczystej jest ważne? Otóż dokonując jakiejkolwiek czynności związanej z nieruchomością (w szczególności idzie o zakup) prawo zakłada tak zwane domniemanie wiary publicznej ksiąg wieczystych. Oznacza to, że jeśli coś związanego z nieruchomością było wpisane do księgi wieczystej to nie można się zasłaniać niewiedzą. Czasem przeglądnięcie księgi jest także potrzebne aby ustalić właściciela nieruchomości, jeśli nie ma innego sposobu to w KW znajdziemy dane, które będą mogły nam w tym pomóc.

>>Aby skorzystać z wyszukiwarki numerów ksiąg wieczystych, o której piszę w artykule 
kliknij ten link.<<

W artykule zostały zawarte linki pozwalające znaleźć numer KW online, po kliknięciu których otrzymam prowizję za zrealizowane z ich wykorzystaniem transakcje.

Umowa najmu mieszkania u notariusza

Znam sporo osób, które mają mieszkania na wynajem. Jednak mało która z tych osób wie, że zawierając umowę najmu można to zrobić w sposób, który zabezpieczy właściciela przed nierzetelnym najemcą. Jak? Od niedawna w polskim systemie prawnym istnieje coś takiego co nazywa się "umowa najmu okazjonalnego".

Z takiej umowy mogą skorzystać osoby fizyczne nie prowadzące działalności gospodarczej, które są właścicielami mieszkania (także spółdzielczego własnościowego). Elementem tej umowy jest kilka dokumentów, do podpisania których potrzebny będzie notariusz. Są to:

• Oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się on egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu użytkowego na podstawie umowy najmu w terminie wskazanym w żądaniu opuszczenia lokalu. 
• Wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł on zamieszkać w przypadku egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. 
• Oświadczenie właściciela lokalu lub posiadającej tytuł prawny do lokalu, w którym miałby zamieszkać eksmitowany, o wyrażeniu zgody na jego zamieszkanie (z tego co wyczytałem z podpisami notarialnie poświadczonymi).

Taka umowa może być zawarta na maksymalnie 10 lat. Co daje? Otóż wyłącza ochronę lokatorów przed eksmisją, co dla właściciela mieszkania może być bardzo ważne. W porównaniu  ze zwykłą umową najmu nie działają przepisy o ochronie lokatorów nakazujące zapewnienie lokalu socjalnego czy "okres ochronny" w zimie.

Wiadomo, że konieczność wskazania przez najemcę lokalu, do którego może się wyprowadzić jest uciążliwością. Wiadomo też, że uciążliwością jest konieczność zawarcia umowy u notariusza (nie jest to wszak takie drogie, z tego co czytałem to około 160-170zł). Jednak zalety dla właściciela mieszkania są niezaprzeczalne.

Z drugiej strony właściciele mieszkań chwalą sobie takie zawieranie umowy bo sama z siebie odstrasza potencjalnych cwaniaków, a takich przecież nie chcemy w naszym mieszkaniu.

Takie niestety mamy przepisy prawa, że zamiast uelastycznić rynek najmu likwidując ochronę lokatorów (co obniżyłoby czynsze i zwiększyło dostępność tanich mieszkań na wynajem) produkuje się w przepisach takie protezy.


------------------------------

W kontekście nieruchomości niejednokrotnie pada szereg pytań o księgi wieczyste, przykładowo jak ustalić numer księgi wieczystej znając adres - są na to sposoby, o których pisałem na moim drugim blogu i tamże wszystkich chętnych poszukania informacji odsyłam.