poniedziałek, 20 lutego 2017

Rodzaje funduszy inwestycyjnych

Chciałbym dzisiaj rozwinąć nieco temat funduszy inwestycyjnych. Bardzo skrótowo opisałem ich definicję we wpisie do Encyklopedii Pojęć Finansowych, ale należy się temu tematowi trochę więcej uwagi. 

Fundusze inwestycyjne to jest koncepcja polegająca na tym, że istnieje jakaś instytucja, która zarządza powierzonym majątkiem uczestników. Idea narodziła się w osiemnastym wieku w Holandii, jednak pierwszy prawdziwy fundusz powstał w połowie XIX wieku w Wielkiej Brytanii (Foreign and Colonial Government Trust). Założenie polegało na tym aby osoby, które nie mają profesjonalnej wiedzy o inwestowaniu mogły powierzyć swoje fundusze właśnie profesjonalistom w zarządzanie. Stąd pojawiła się też historycznie taka nazwa jak "fundusze powiernicze". Wspólne inwestowanie ma też korzyść polegającą na tym, że za pomocą większego kapitału można realizować większe inwestycje, które inaczej byłyby poza zasięgiem każdego z uczestników z osobna.

W Polsce instytucja zbiorowego inwestowania pojawiła się w 1991 roku pod pojęciem funduszy powierniczych. Zmiany w tym względzie nastąpiły w 1997 roku kiedy fundusze powiernicze przemianowano na fundusze inwestycyjne i znacznie rozbudowano zakres przepisów i regulacji dotyczących działalności funduszy.

Fundusze inwestycyjne można podzielić na wiele różnych sposobów. Najprostsza klasyfikacja bierze pod uwagę kryterium dostępu, czyli to - kto może przystąpić do funduszu. Dzielimy zatem fundusze na otwarte, czyli takie, których jednostki mogą być nabyte przez dowolnego inwestora i mają zmienną liczbę jednostek uczestnictwa oraz zamknięte, czyli takie, których jednostki są sprzedawane tylko określonym inwestorom, ich liczba jednostek jest stała lub zwiększa się tylko w momencie subskrypcji nowych.

Patrząc na fundusze z punktu widzenia realizowanej przez nie polityki inwestycyjnej możemy podzielić je, ze względu na dominujący w ich portfelu rodzaj aktywów. Mamy zatem: 
  • fundusze akcyjne, których strategia zakłada inwestycje przede wszystkim w akcje spółek,
  • fundusze obligacji, które większość swojego portfela utrzymują w papierach dłużnych,
  • fundusze pieniężne, które lokują środki przede wszystkim w krótkoterminowe papiery skarbowe, 
  • fundusze nieruchomości,
  • fundusze mieszane, które stosują łączenie różnych z wyżej wymienionych obszarów inwestycji.
Należy zwrócić uwagę, że takie proste klasyfikacje nazewnicze mogą być zwodnicze,  fundusz akcyjny może mieć w portfelu także obligacje czy bony skarbowe, zaś fundusz obligacji może inwestować w obligacje skarbowe albo korporacyjne. Pobieżne ocenianie strategii funduszu na podstawie nazwy czy kategoryzacji jest zatem niewskazane i zawsze należy się dokładnie zapoznać ze strategią inwestycyjną funduszu.

Można także podzielić fundusze ze względu na deklarowany obszar geograficzny inwestycji. Pojawiają się na rynku fundusze inwestujące na rynkach azjatyckich, europejskich czy na tzw. rynkach wschodzących.

Inny podział to podział branżowy. Bywają fundusze, które w swojej strategii inwestycyjnej wyraźnie określają w jakiej branży zamierzają np. nabywać akcje spółek. Korzystanie z usług takich funduszy ma tę zaletę, że zwalnia niejako z konieczności wybierania konkretnej spółki i pozwala jakby zainwestować "w branżę" czy "w rynek" danego towaru.

Na przecięciu tych różnych klasyfikacji (bo możemy sobie wyobrazić np. fundusz akcyjny spółek rynku bawełny, albo fundusz obligacji korporacyjnych regionu Azji, czy też na przykład fundusz nieruchomości krajów Europy Wschodniej, czy fundusz akcji małych spółek europejskich) mamy różne poziomy ryzyka. Niestety okazuje się, że nie ma prostej recepty mówiącej jak to ryzyko jednoznacznie przypisać. Owszem wydaje się, że np. fundusze akcji są z reguły bardziej ryzykowne niż obligacji, ale niestety życie pokazuje, że to fundusze obligacji (które miały w portfelach obligacje korporacyjne) potrafiły zanotować czasem większe straty niż niektóre fundusze akcyjne.Koniec końców trzeba jednak sięgnąć do prospektu i przeczytać o strategii inwestycyjnej (tak wiem, jest to czasem męcząca lektura wynikająca niejednokrotnie z nadmiaru zawartych tam informacji).

Czasem fundusze same starają się klasyfikować siebie pod względem celu inwestycyjnego i ryzyka. Pojawiają się określenia fundusze ochrony kapitału czy agresywnego wzrostu. Nie ma jednakże jednoznacznej definicji pozwalającej zakwalifikować fundusze do danych kategorii wedle jakiejś automatycznej formuły. 

Wygląda to trochę tak, że w rożnych opracowaniach, przewodnikach inwestycyjnych czy nawet w Wikipedii pojawiają się opisy określające czym teoretycznie miałby się charakteryzować dany typ funduszy, jednak ostatecznie może to być mocno mylące. Dwa fundusze charakteryzujące się tak samo jako akcyjne mogą się diametralnie różnić strategia inwestycyjną i sposobem doboru spółek do portfela. W konsekwencji kierowanie się taką uproszczoną klasyfikacją może być mylące lub wręcz katastrofalne w skutkach.

Na koniec chciałbym napisać o jeszcze jednym z rodzajów podziału funduszy, to znaczy o sposobie wynagradzania zarządzających i naliczania opłat za zarządzanie.  Spotyka się model, w którym opłata za zarządzanie jest naliczana od wartości aktywów (moim zdaniem trochę nieuczciwy względem inwestorów) i taki, w którym naliczana jest od wypracowanych zysków.

poniedziałek, 13 lutego 2017

Jak się zabezpieczyć przed inflacją?

Przez wiele ostatnich miesięcy przyzwyczailiśmy się do tego, że w naszym kraju panuje (oficjalnie) deflacja. Oczywiście to czy dla nas subiektywnie ceny produktów przez nas kupowanych rosną czy spadają zależy też trochę od tego co do naszego koszyka wkładamy, ale średnio rzecz ujmując wielkiej inflacji w naszym kraju nie było, a niektóre rodzaje produktów taniały.

Wygląda jednak na to, że ten stan rzeczy może ulec zmianie. Prognozy analityków i ekonomistów wskazują, że w najbliższym czasie znowu może pojawić się inflacja. Umiarkowana inflacja jeszcze tragedią nie jest, ale warto byłoby sobie zatem przypomnieć jakie rodzaje aktywów i w jaki sposób mogą uchronić nas w sytuacji gdyby jednak inflacja wymknęła się spod kontroli i wzrosła bardziej niż przewidywania.

W sytuacji umiarkowanej inflacji zazwyczaj oprocentowanie lokat bankowych trochę rośnie. Nie przewyższa ono może znacząco stopy wzrostu cen, ale zwykle realne oprocentowanie lokat oscyluje nieco ponad zerem. Jednakże gdyby inflacja wymknęła się spod kontroli (a w naszym kraju starsze pokolenia mają takie doświadczenia) to pozostawienie pieniędzy na lokatach, jeszcze w dodatku oprocentowanych stałą stopą nie jest dobrym pomysłem.

Alternatywą są obligacje indeksowane do stopy inflacji. One zapewniają pewne zabezpieczenie bo stopa procentowa jest ustalana w ich przypadku na podstawie wskaźnika inflacji w poprzednim okresie. Niestety cechuje się to pewną bezwładnością i zazwyczaj mamy całkiem sporo czasu kiedy ta stopa odsetek nie jest dostosowana do aktualnej stopy inflacji, ale do przeszłej sprzed kilku np. miesięcy. 

Innym sposobem zabezpieczenia swojego kapitału jest kupno walut obcych. W sytuacji inflacji w danej walucie (np. w złotówkach), zazwyczaj osłabia się ona do innych walut (krajów o mocniejszej i stabilniejszej gospodarce). Jest to szczególnie istotna kwestia przede wszystkim dla osób posiadających kredyty denominowane w walutach obcych. jeżeli posiada się w takiej sytuacji jakieś oszczędności warto rozważyć, czy nie byłoby dobrze utrzymywać przynajmniej część z nich wymienioną na dolary, franki lub euro. Doświadczenia z przeszłości wskazują, że waluty te umacniały się do złotówki kiedy nasza gospodarka doświadczała problemów z inflacją.

Podobny charakter może mieć też lokowanie oszczędności w złoto. Złoto posiada tę cechę, że jest traktowane przez wielu inwestorów jako pewnego rodzaju zabezpieczenie przed nadmiernym rozdęciem bazy monetarnej. Z perspektywy złotówki istotne jest to, że większość handlu na złocie dokonywana jest w walutach obcych a samo złoto jest wyceniane w dolarach.Kiedy złotówka się osłabia cena złota wyrażona w naszym krajowym pieniądzu rośnie co zabezpiecza nas przed zawirowaniami.

Kolejną klasę aktywów, które zyskują na wartości w czasie epizodów inflacji są akcje. Wiąże się to z tym, że zazwyczaj wzrost cen przekłada się na zwiększone zyski przedsiębiorstw, a w przypadku zwiększania bazy monetarnej proste rozcieńczanie wartości pieniądza powoduje wzrost wartości wszelkich aktywów. Ze wzrostem kursów akcji trzeba być jednak ostrożnym, nie ma tutaj automatyzmu bo na giełdę wpływają także inne czynniki, jak koniunktura w gospodarce, czy przepływy kapitału zagranicznego. Kiedy kapitał zza granicy zdecyduje się ewakuować z naszego kraju wobec np.nadchodzącej recesji to kursy akcji będą spadać. Akcje nie są więc stuprocentowym zabezpieczeniem.

Podobnie rzecz ma się z nieruchomościami. Mogą one być zabezpieczeniem, ale nie zawsze są. W sytuacji inflacji wywołanej zwiększaniem bazy monetarnej, będą drożały, ale kiedy np. będziemy mieli wzrost ceny wywołany czynnikami zewnętrznymi to niekoniecznie. Pewnym zabezpieczeniem może być traktowanie nieruchomości nie jako wehikułu spekulacyjnego, ale jako maszynki do robienia pieniędzy poprzez najem. W sytuacji wzrostu cen można się spodziewać, że ceny najmu także dostosują się i taki strumień pieniędzy będzie dla nas jakimś zabezpieczeniem. Oczywiście nie każda nieruchomość będzie się do tego nadawała. Niewątpliwie w sytuacji kryzysowej nieruchomości drogie (z segmentu premium) szybciej stracą najemców niż nieruchomości tanie (low cost). Może się zatem okazać, że ceny najmu nieruchomości typu apatrament spadną, a ceny najmu najtańszych mieszkań wzrosną.

A jakie wy zaproponowalibyście sposoby na zabezpieczenie swoich oszczędności przed inflacją?

poniedziałek, 6 lutego 2017

Zakup mieszkania na rynku wtórnym - jak sprawdzić nieruchomość, jej obciążenia i hipotekę?

Kupując mieszkanie na rynku wtórnym należy dokładnie przeanalizować stan prawny nieruchomości. Ze szczególną uwagą należy sprawdzić, czy mieszkanie nie jest przedmiotem zabezpieczenia kredytu albo czy też nie są do księgi wieczystej wpisane jakieś inne obciążenia np. hipoteki przymusowe.

W takim przypadku oczywiście zakup takiej nieruchomości także jest możliwy, należy jednak zadbać z prawnikiem o odpowiednie przygotowanie takiej transakcji aby nie kupić mieszkania czy też działki obciążonej długiem. Zazwyczaj w takim przypadku płatność za nieruchomość dokonywana jest na rachunek banku kredytującego a dopiero on rozlicza się ze sprzedawcą. Każdorazowo jednak trzeba taką transakcję zaplanować indywidualnie w zależności od tego jakie obciążenia są na nieruchomości.

Niezależnie od sposobu przeprowadzenia docelowej transakcji, zawczasu należy więc stan prawny nieruchomości sprawdzić. Nie ma przy tym innego lepszego sposobu, niże przeanalizowanie treści Księgi Wieczystej takiej nieruchomości. Z treści KW możemy uzyskać także informacje o historii nieruchomości, zmieniających się właścicielach, informacje o obciążeniach (takich jak kredyty hipoteczne, których zabezpieczeniem jest nieruchomość), no i w końcu kto jest obecnym właścicielem nieruchomości.

Księga wieczysta jest to dokumentacja opisująca stan prawny nieruchomości i wszystkie ciążące na niej obciążenia a także sprawy związane z własnością. Przechowuje ją sąd rejonowy w wydziale ksiąg wieczystych, jednak jej elektroniczna forma jest dostępna przez internet. Znając numer księgi wieczystej bez problemu będziemy mogli zajrzeć do niej i przeglądnąć jej treść.

Wpisy o obciążeniach znajdziemy w dziale IV "Hipoteka". Każde zabezpieczenie jest dokładnie opisane pod kątem rodzaju, kwoty, wierzyciela oraz informacji dodatkowych. Warto także sprawdzić dział III "Prawa, roszczenia i ograniczenia" - gdzie znajdziemy informacje o zapisach typu: umowa dożywocia, ostrzeżenia niezgodności z stanu prawnego ze stanem faktycznym lub ujawnionym w księdze wieczystej, roszczenia, ostrzeżenia o prowadzonej egzekucji.

Jeżeli nie mamy numeru księgi wieczystej - odsyłam do wpisu na temat tego w jaki sposób można wyszukać numer KW online. Chociaż w zasadzie nie powinno nam to być potrzebne z tego prostego względu, że numer taki i dane księgi powinniśmy otrzymać od sprzedającego (chyba, że ma coś do ukrycia ale to byłoby średnio poważne zachowanie skoro i tak można to wszystko ustalić).

W przypadku kiedy nieruchomość nie ma księgi (np. mieszkanie spółdzielcze) - wtedy należy przeprowadzić sprawdzenie w administracji spółdzielni. Koniecznie należy także domagać się od dotychczasowego właściciela informacji o zameldowanych w nieruchomości osobach czy uregulowanych opłatach za media.

Jeżeli sprzedający prowadzi działalność gospodarczą warto domagać się także aby przedstawił nam zaświadczenie o baraku zaległości względem urzędu skarbowego i ZUS. Instytucje te są uprawnione do dochodzenia (chyba przez 5 lat) swoich roszczeń także od nabywcy nieruchomości kupionych od zadłużonego przedsiębiorcy.

W samej zaś umowie kupna sprzedaży warto zawrzeć zapisy, w których dotychczasowy właściciel oświadcza, że nieruchomość nie jest zadłużona - to tak na wypadek, gdyby jednak była (taki zapis pozwoli nam później dochodzić ewentualnych odszkodowań).

Na koniec warto wspomnieć, że nikt nie zdejmie za nas odpowiedzialności za weryfikację wszystkich tych informacji. teoretycznie powinien w tym pomóc nam notariusz czy pośrednik, ale w praktyce jeśli tego nie zrobią albo zrobią nierzetelnie to nie poniosą w zasadzie żadnej odpowiedzialności.