Projekt ustawy o ograniczeniach w nabywaniu lokali zbiera negatywne opinie

Ledwo wypłynęła na światło dzienne sprawa projektowanej ustawy o ograniczeniach w nabywaniu nieruchomości, o której napisałem przed paroma dniami, a już projekt zaliczył zdecydowaną krytykę.

Polski Związek Firm Deweloperskich wypunktował, że fundusze nabywające nieruchomości, robią to przede wszystkim po to, aby je wynajmować i cały koncept rządu oparty jest na fałszywych założeniach. Pojawiły się też głosy, że wprowadzenie przepisów w proponowanym kształcie zamrozi handel mieszkaniami w ogóle, a wszystko przez ryzyko, że mogłoby dojśc do unieważnienia transakcji jeśli byłaby dokonana z podmiotem/osobą, która przekroczyła ustawowy limit liczby lokali.

Ja, jak już wcześniej pisałem, uważam cały pomysł za idiotyczny i błędny, a argumenty przywołane przez PZFD tylko potwierdzają moje przemyślenia. Ten projekt jest zły praktycznie w każdym aspekcie, począwszy od przesłanek przez realizację, z gruntu błędnego pomysłu.

Dziwi mnie tylko, że Robert Kuliga, prezes Stowarzyszenia Mieszkanicznik wypowiada się o tym projekcie tak łagodnie. "Jeżeli proponowane przepisy wejdą w życie w obecnej formule, którą znamy z mediów, będzie to przysłowiowe wylanie dziecka z kąpielą" - cóż to mało powiedziane, to zamach na próbę budowy kapitało przeciętnych Polaków i próba uczynienia z nich niewolników. Absolutnie się z panem Kuligą nie zgadzam, że wprowadzenie ograniczeń fla funduszy ma sens. On Sam sobie przeczy bo przyznaje przecież, że fundusze to zaledwie kilka tysięcy mieszkań w Polsce. A chodzi o to żeby ten sektor rozwinąć i ucywilizować. Pozwólmy wszystkim (Polakom też) inwestować w Polsce w nieruchomości, REITY czy indywidualnie. Niech umowy najmu się cywilizują i ten rynek się rozwija. Zgadzam się natomiast, że "jeżeli rząd będzie dalej forsował ograniczenia w nabywaniu mieszkań dla indywidualnych nabywców, to będzie kolejny krok do dokręcania śruby zaradnym Polakom".

Przyszła mi do głowy jeszcze jedna myśl. Co na ten pomysł PFR Nieruchomości, który zarządza Funduszem Mieszkań na Wynajem? Przecież to był pomysł rządu. Teraz na swojej stronie chwali się, że "FSMnW jest największym inwestorem instytucjonalnym na tynku najmu mieszkań w Polsce. Posiada obecnie ponad 2 tysiące mieszkań." To w kogo jest kierowany ten projekt rządowy? Kogo ma zablokować? Konkurencję dla PFR? Bo oni dostaną "licencję" od ministra na nabywanie hurtowe, a inni nie? Ileż tu miejsca dla łapówek i intratnych stołków po zakończonej karierze w ministerstwie, ojojoj...

Co ciekawe wiceminister Olga Semeniuk-Patkowska zaczęła jakby łagodzić i wycofywać się rakiem z tego projektu, mówiąc, że zwykłych obywateli on ma nie blokować, ale tylko fundusze inwestycyjne, etc. Albo był to balon próbny, albo idiotycznie nieprzemyślany projekt, który nie był z nikim konsultowany. Spodziewam się, że z branży i z własnego podwórka (PFR) też przyjdzie za chwilę dalsza fala krytyki...

Rodzaje funduszy inwestycyjnych

Chciałbym dzisiaj rozwinąć nieco temat funduszy inwestycyjnych. Bardzo skrótowo opisałem ich definicję we wpisie do Encyklopedii Pojęć Finansowych, ale należy się temu tematowi trochę więcej uwagi. 

Fundusze inwestycyjne to jest koncepcja polegająca na tym, że istnieje jakaś instytucja, która zarządza powierzonym majątkiem uczestników. Idea narodziła się w osiemnastym wieku w Holandii, jednak pierwszy prawdziwy fundusz powstał w połowie XIX wieku w Wielkiej Brytanii (Foreign and Colonial Government Trust). Założenie polegało na tym aby osoby, które nie mają profesjonalnej wiedzy o inwestowaniu mogły powierzyć swoje fundusze właśnie profesjonalistom w zarządzanie. Stąd pojawiła się też historycznie taka nazwa jak "fundusze powiernicze". Wspólne inwestowanie ma też korzyść polegającą na tym, że za pomocą większego kapitału można realizować większe inwestycje, które inaczej byłyby poza zasięgiem każdego z uczestników z osobna.

W Polsce instytucja zbiorowego inwestowania pojawiła się w 1991 roku pod pojęciem funduszy powierniczych. Zmiany w tym względzie nastąpiły w 1997 roku kiedy fundusze powiernicze przemianowano na fundusze inwestycyjne i znacznie rozbudowano zakres przepisów i regulacji dotyczących działalności funduszy.

Fundusze inwestycyjne można podzielić na wiele różnych sposobów. Najprostsza klasyfikacja bierze pod uwagę kryterium dostępu, czyli to - kto może przystąpić do funduszu. Dzielimy zatem fundusze na otwarte, czyli takie, których jednostki mogą być nabyte przez dowolnego inwestora i mają zmienną liczbę jednostek uczestnictwa oraz zamknięte, czyli takie, których jednostki są sprzedawane tylko określonym inwestorom, ich liczba jednostek jest stała lub zwiększa się tylko w momencie subskrypcji nowych.

Patrząc na fundusze z punktu widzenia realizowanej przez nie polityki inwestycyjnej możemy podzielić je, ze względu na dominujący w ich portfelu rodzaj aktywów. Mamy zatem: 

• fundusze akcyjne, których strategia zakłada inwestycje przede wszystkim w akcje spółek,
• fundusze obligacji, które większość swojego portfela utrzymują w papierach dłużnych,
• fundusze pieniężne, które lokują środki przede wszystkim w krótkoterminowe papiery skarbowe, 
• fundusze nieruchomości,
• fundusze mieszane, które stosują łączenie różnych z wyżej wymienionych obszarów inwestycji.

Należy zwrócić uwagę, że takie proste klasyfikacje nazewnicze mogą być zwodnicze,  fundusz akcyjny może mieć w portfelu także obligacje czy bony skarbowe, zaś fundusz obligacji może inwestować w obligacje skarbowe albo korporacyjne. Pobieżne ocenianie strategii funduszu na podstawie nazwy czy kategoryzacji jest zatem niewskazane i zawsze należy się dokładnie zapoznać ze strategią inwestycyjną funduszu.

Można także podzielić fundusze ze względu na deklarowany obszar geograficzny inwestycji. Pojawiają się na rynku fundusze inwestujące na rynkach azjatyckich, europejskich czy na tzw. rynkach wschodzących.

Inny podział to podział branżowy. Bywają fundusze, które w swojej strategii inwestycyjnej wyraźnie określają w jakiej branży zamierzają np. nabywać akcje spółek. Korzystanie z usług takich funduszy ma tę zaletę, że zwalnia niejako z konieczności wybierania konkretnej spółki i pozwala jakby zainwestować "w branżę" czy "w rynek" danego towaru.

Na przecięciu tych różnych klasyfikacji (bo możemy sobie wyobrazić np. fundusz akcyjny spółek rynku bawełny, albo fundusz obligacji korporacyjnych regionu Azji, czy też na przykład fundusz nieruchomości krajów Europy Wschodniej, czy fundusz akcji małych spółek europejskich) mamy różne poziomy ryzyka. Niestety okazuje się, że nie ma prostej recepty mówiącej jak to ryzyko jednoznacznie przypisać. Owszem wydaje się, że np. fundusze akcji są z reguły bardziej ryzykowne niż obligacji, ale niestety życie pokazuje, że to fundusze obligacji (które miały w portfelach obligacje korporacyjne) potrafiły zanotować czasem większe straty niż niektóre fundusze akcyjne.Koniec końców trzeba jednak sięgnąć do prospektu i przeczytać o strategii inwestycyjnej (tak wiem, jest to czasem męcząca lektura wynikająca niejednokrotnie z nadmiaru zawartych tam informacji).

Czasem fundusze same starają się klasyfikować siebie pod względem celu inwestycyjnego i ryzyka. Pojawiają się określenia fundusze ochrony kapitału czy agresywnego wzrostu. Nie ma jednakże jednoznacznej definicji pozwalającej zakwalifikować fundusze do danych kategorii wedle jakiejś automatycznej formuły. 

Wygląda to trochę tak, że w rożnych opracowaniach, przewodnikach inwestycyjnych czy nawet w Wikipedii pojawiają się opisy określające czym teoretycznie miałby się charakteryzować dany typ funduszy, jednak ostatecznie może to być mocno mylące. Dwa fundusze charakteryzujące się tak samo jako akcyjne mogą się diametralnie różnić strategia inwestycyjną i sposobem doboru spółek do portfela. W konsekwencji kierowanie się taką uproszczoną klasyfikacją może być mylące lub wręcz katastrofalne w skutkach.

Na koniec chciałbym napisać o jeszcze jednym z rodzajów podziału funduszy, to znaczy o sposobie wynagradzania zarządzających i naliczania opłat za zarządzanie.  Spotyka się model, w którym opłata za zarządzanie jest naliczana od wartości aktywów (moim zdaniem trochę nieuczciwy względem inwestorów) i taki, w którym naliczana jest od wypracowanych zysków.

Dlaczego zarządzający funduszami zachęcają nas do cierpliwości i trzymania inwestycji?

Każdy kto kiedykolwiek zetknął się z TFI miał do czynienia z podobnym zjawiskiem (a kto nie inwestował w fundusze inwestycyjne, ten zapewne się z tym zetknie). Chodzi o namawianie przez zarządzających funduszami do pasywnej postawy inwestycyjnej, na zasadzie kup, trzymaj i zapomnij. 

Dodatkowo, każdy praktycznie fundusz ma w swoim opisie informacje o strategii długoterminowej, horyzoncie kilku lat i tak dalej. Natomiast w sytuacji spadków pojawiają się zawsze uspakajające informacje od zarządzających funduszami, że "trzeba przeczekać kryzys", "w dłuższym terminie przewidywane są lepsze wyniki", "tylko długoterminowa perspektywa gwarantuje wzrost", "krótkoterminowe fluktuacje nie mają znaczenia". Czasem niektóre z tych twierdzeń są prawdziwe, owszem. Często jednak noszą pozory usypiania naszej czujności.

Dlaczego zarządzającym tak zależy aby inwestorzy przyjęli pasywną postawę? Z kilku powodów.

Po pierwsze ich wynagrodzenie często wyliczane jest jako odsetek wartości portfela, którym zarządzają. W sytuacji spadków na giełdzie ta wartość owszem spada, ale kiedy ludzie zaczną wycofywać pieniądze będzie spadała bardziej i szybciej - przecież nie zależy im na tym.

Po drugie, wycofywanie środków z funduszy w sytuacji spadającego rynku, generuje trudności w upłynnieniu posiadanych przez fundusz inwestycji. Może się okazać, że zarządzający funduszem nie będą w stanie sprzedać przecenionych aktywów, a to wymusi jeszcze większą obniżkę ceny. Lepiej żeby klienci pozostali i przeczekali ulegając namowom.

Po trzecie, realizacja transakcji wymaga od zarządzających większej aktywności niż tylko czekanie na rozwój wypadków. Nie oszukujmy się, zarządzający też są ludźmi i jeśli mogą robić mniej i dostawać za to pieniądze, to pójdą tą drogą. Panika wśród inwestorów jest im nie na rękę bo więcej zleceń to więcej pracy.

Lokując swoje środki w funduszach inwestycyjnych warto zatem przyjąć postawę nieco bardziej aktywną. Co jakiś czas warto zrobić przegląd portfela i zdecydować, czy utrzymywanie danego funduszu ma sens ze względu na jego perspektywy rynkowe. Warto przy tym kierować się własnym oglądem sytuacji a nie jedynie zapewnieniami zarządzających.